Ferienwohnung

Aus PASSAGIERRECHTE
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Unter einer Ferienwohnung versteht man allgemein eine möblierte bzw. ausgestattete Wohnung, welche Gäste gegen Zahlung eines bestimmten Betrages für einen festgelegten Zeitraum nutzen können. Dabei handelt es sich meist um Urlaubsgäste, allerdings werden Ferienwohnungen auch durch Geschäftsreisende genutzt. Neben der klassischen Ferienwohnung gibt es auch noch Ferienhäuser, die in der Regel für mehr als 5 Personen Platz bieten. Buchbar sind Ferienwohnungen entweder durch direkten Kontakt mit dem Vermieter, durch ein Formular Internetseite oder einen Vermittler.

Anwendung des Mietrechts?

Grundsätzliche Rechtsfrage

Während die Miete einer Wohnung im Normalfall der dauerhaften Wohnsitznahme dient, ist ein Aufenthalt für eine begrenzte Zeit (z.B. als Ferienaufenthalt oder Geschäftsreise) nicht mit einer solchen auf eine gewisse Dauerhaftigkeit angelegten Wohnsituation vergleichbar. Fraglich ist daher, ob der Mieter einer Ferienwohnung in gleichem Maße schützenswert ist, so dass das Recht der Wohnraummiete im BGB Anwendung findet.

Denkbar sind folgende Vertragstypen:

Vertragstyp Unterkunft Dienstleistung(en)
Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch x -
Beherbergungsvertrag (Typenmischvertrag) x x
Reisevertrag x* x

(*) Nur bei Buchung über einen Reiseveranstalter und weiteren Voraussetzungen (siehe unten unter Reisevertrag)

Unterschiede ergeben sich auch dahingehend, dass bei der Vermietung einer Ferienwohnung grundsätzlich andere Bedingungen herrschen. Aufgrund eines hohen Mieterwechsels besteht z.B. ein erhöhter Reinigungsbedarf für den Vermieter. Zudem sieht die Miete einer Ferienwohnung i.d.R. die Ausstattung mit den üblicherweise benötigten Alltagsgegenständen vor (Geschirr, Bettbezüge, Handtücher etc.), weiterhin sind i.d.R. weitere Leistungen, z.B. Nutzungsmöglichkeit von Spielplätzen, Freizeiträumen enthalten. Der Vertrag über die Miete einer Ferienwohnung stellt daher im Ergebnis keinen reinen Wohnraummietvertrag dar (AG Laufen, Urt. v. 12.01.2017, Az.: 2 C 618/16).

Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch

Die wohl einfachste Vertragsform bei der Vermietung von Ferienwohnung ist der Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch. Dabei handelt es sich um einen Mietvertrag nach § 535 BGB, wobei aufgrund des nur vorübergehenden Verbrauchs nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Vorschriften über Mieterhöhung, Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei Begründung von Wohnungseigentum keine Anwendung finden. Im Übrigen gelten allerdings die Vorschriften von Mietverhältnissen über Wohnraum nach §§ 535 ff. BGB und §§ 549 ff. BGB. Zu beachten ist, dass dieser Vertragstyp nur dann einschlägig ist, wenn lediglich die Überlassung des Wohnraums Vertragsbestandteil ist. Sobald zusätzliche Leistungen wie z.B. zur Verfügung stellen von Frühstück, Minibar, Reinigung der Wohnung erbracht werden, handelt es sich nicht mehr um einen reinen Mietvertrag.

Beherbergungsvertrag (Typenmischvertrag)

Geht die Leistung über das Zur-Verfügung-stellen von Wohnraum hinaus, z.B. wenn eine regelmäßige Reinigung der Räume erfolgt oder Mahlzeiten bereitgestellt werden, handelt es sich nicht mehr um einen reinen Mietvertrag. Vielmehr kommen die zusätzlichen Pflichten auf den Vertragspartner im Rahmen eines Dienst- oder Werkvertrages hinzu.

Mietvertrag + zusätzliche Leistung(en) z.B. als Werk- oder Dienstvertrag

Reisevertrag

Ein eher seltener Vertragstyp bei Ferienwohnungen ist der Reisevertrag. Dieser kommt zustande, wenn ein Reiseveranstalter mindestens zwei eigenständige Reiseleistungen erbringt. Zudem muss der Reisepreis die Summe von 500 € übersteigen, um das Reisevertragsrecht anzuwenden.

Siehe auch Reisevertrag.

Entscheidung des BGH

Auf die Buchung des Aufenthalts in einer Ferienwohnung ist das Mietrecht anzuwenden, wenn ihr ein Gebrauchsüberlassungsvertrag unmittelbar mit dem Eigentümer zugrunde liegt (vgl. BGH, Urteil vom 14.06.2017, Aktenzeichen IV ZR 161/16).

Haustiere

Ob Haustiere durch den Urlauber in die Ferienwohnung mitgenommen werden dürfen, obliegt alleine der Entscheidung des Vermieters. Es besteht insofern kein Anspruch bzw. rechtlich schützenswertes Interesse des Urlaubers, wie es etwa bei der Wohnraummiete der Fall wäre (AG Laufen, Urt. v. 12.01.2017, Az.: 2 C 618/16). Denn beim Beherbergungsvertrag ist es alleine der Privatautonomie des Vermieters überlassen, ob er Haustiere zulässt oder nicht. Aufgrund eines z.B. durch Tierspuren erhöhten Reinigungsbedarfs und der Überlassung von Gebrauchsgegenständen besteht eine Gefahr von zurückbleibenden Spuren des Tieres an der Ausstattung (Haare, Kratzspuren, Geruch). Dabei sind auch mögliche Allergien zukünftiger Gäste relevant.

Ein Ausdrücklicher Hinweis im Vorfeld durch den Vermieter ist nicht erforderlich, es obliegt im Zweifelsfall dem Urlauber zu erfragen, ob er sein Haustier mitnehmen darf (AG Laufen, Urt. v. 12.01.2017, Az.: 2 C 618/16).

Weitere Informationen

OLG MünchenZMR 1993, 524; LG RavensburgZMR 1993, 224, 225; LG Düsseldorf ZMR 1990, 379; MünchKomm-BGB/Tonner, 6. Aufl. § 651a Rn. 28; ders., NJW 1981, 1921, 1925; Staudinger/Staudinger, BGB [2016] § 651a Rn. 32; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. Mai 1980 - VII ZR 158/79 , BGHZ 77, 116, 121 f. ), allerdings schon dann nicht mehr, wenn der Vertragspartner des Urlaubers sich darauf beschränkt, die Verpflichtung zur Verschaffung einer Ferienwohnung für einen bestimmten Zeitraum zu übernehmen. Ein derartiger Vertrag ist Werkvertrag ( BGH, Urteil vom 18. Oktober 1973 - VII ZR 247/72 , BGHZ 61, 275, 279 ; Staudinger aaO Rn. 33), auf den jedoch die Bestimmungen des Reisevertragsrechts entsprechende Anwendung finden ( BGH, Urteile vom 23. Oktober 2012 - X ZR 157/11 , NJW 2013, 308 Rn. 25; vom 9. Juli 1992 - VII ZR 7/92 , BGHZ 119, 152, 161 ff. ; anders Staudinger aaO Rn. 33 f.). Er unterfällt auch nicht dem in § 3 Nr. 1 Satz 1 AVB verwendeten Begriff der "Pauschalreise".

Siehe auch