Ferienwohnung

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Unter einer Ferienwohnung versteht man allgemein eine möblierte bzw. ausgestattete Wohnung, welche Gäste gegen Zahlung eines bestimmten Betrages für einen festgelegten Zeitraum nutzen können. Dabei handelt es sich meist um Urlaubsgäste, allerdings werden Ferienwohnungen auch durch Geschäftsreisende genutzt. Neben der klassischen Ferienwohnung gibt es auch noch Ferienhäuser, die in der Regel für mehr als 5 Personen Platz bieten. Buchbar sind Ferienwohnungen entweder durch direkten Kontakt mit dem Vermieter, durch ein Formular Internetseite oder einen Vermittler.

Anwendung des Mietrechts?

Grundsätzliche Rechtsfrage

Während die Miete einer Wohnung im Normalfall der dauerhaften Wohnsitznahme dient, ist ein Aufenthalt für eine begrenzte Zeit (z.B. als Ferienaufenthalt oder Geschäftsreise) nicht mit einer solchen auf eine gewisse Dauerhaftigkeit angelegten Wohnsituation vergleichbar. Fraglich ist daher, ob der Mieter einer Ferienwohnung in gleichem Maße schützenswert ist, so dass das Recht der Wohnraummiete im BGB Anwendung findet.

Denkbar sind folgende Vertragstypen:

Vertragstyp Unterkunft Dienstleistung(en)
Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch x -
Beherbergungsvertrag (Typenmischvertrag) x x
Reisevertrag x* x

(*) Nur bei Buchung über einen Reiseveranstalter und weiteren Voraussetzungen (siehe unten unter Reisevertrag)

Unterschiede ergeben sich auch dahingehend, dass bei der Vermietung einer Ferienwohnung grundsätzlich andere Bedingungen herrschen. Aufgrund eines hohen Mieterwechsels besteht z.B. ein erhöhter Reinigungsbedarf für den Vermieter. Zudem sieht die Miete einer Ferienwohnung i.d.R. die Ausstattung mit den üblicherweise benötigten Alltagsgegenständen vor (Geschirr, Bettbezüge, Handtücher etc.), weiterhin sind i.d.R. weitere Leistungen, z.B. Nutzungsmöglichkeit von Spielplätzen, Freizeiträumen enthalten. Der Vertrag über die Miete einer Ferienwohnung stellt daher im Ergebnis keinen reinen Wohnraummietvertrag dar (AG Laufen, Urt. v. 12.01.2017, Az.: 2 C 618/16).

Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch

Die wohl einfachste Vertragsform bei der Vermietung von Ferienwohnung ist der Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch. Dabei handelt es sich um einen Mietvertrag nach § 535 BGB, wobei aufgrund des nur vorübergehenden Verbrauchs nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Vorschriften über Mieterhöhung, Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei Begründung von Wohnungseigentum keine Anwendung finden. Im Übrigen gelten allerdings die Vorschriften von Mietverhältnissen über Wohnraum nach §§ 535 ff. BGB und §§ 549 ff. BGB. Zu beachten ist, dass dieser Vertragstyp nur dann einschlägig ist, wenn lediglich die Überlassung des Wohnraums Vertragsbestandteil ist. Sobald zusätzliche Leistungen wie z.B. zur Verfügung stellen von Frühstück, Minibar, Reinigung der Wohnung erbracht werden, handelt es sich nicht mehr um einen reinen Mietvertrag.

Beherbergungsvertrag (Typenmischvertrag)

Geht die Leistung über das Zur-Verfügung-stellen von Wohnraum hinaus, z.B. wenn eine regelmäßige Reinigung der Räume erfolgt oder Mahlzeiten bereitgestellt werden, handelt es sich nicht mehr um einen reinen Mietvertrag. Vielmehr kommen die zusätzlichen Pflichten auf den Vertragspartner im Rahmen eines Dienst- oder Werkvertrages hinzu.

Mietvertrag + zusätzliche Leistung(en) z.B. als Werk- oder Dienstvertrag

Reisevertrag

Ein eher seltener Vertragstyp bei Ferienwohnungen ist der Reisevertrag. Dieser kommt zustande, wenn ein Reiseveranstalter mindestens zwei eigenständige Reiseleistungen erbringt. Zudem muss der Reisepreis die Summe von 500 € übersteigen, um das Reisevertragsrecht anzuwenden.

Siehe auch Reisevertrag.

Entscheidung des BGH

Auf die Buchung des Aufenthalts in einer Ferienwohnung ist das Mietrecht anzuwenden, wenn ihr ein Gebrauchsüberlassungsvertrag unmittelbar mit dem Eigentümer zugrunde liegt (vgl. BGH, Urteil vom 14.06.2017, Aktenzeichen IV ZR 161/16).

Haustiere

Ob Haustiere durch den Urlauber in die Ferienwohnung mitgenommen werden dürfen, obliegt alleine der Entscheidung des Vermieters. Es besteht insofern kein Anspruch bzw. rechtlich schützenswertes Interesse des Urlaubers, wie es etwa bei der Wohnraummiete der Fall wäre (AG Laufen, Urt. v. 12.01.2017, Az.: 2 C 618/16). Denn beim Beherbergungsvertrag ist es alleine der Privatautonomie des Vermieters überlassen, ob er Haustiere zulässt oder nicht. Aufgrund eines z.B. durch Tierspuren erhöhten Reinigungsbedarfs und der Überlassung von Gebrauchsgegenständen besteht eine Gefahr von zurückbleibenden Spuren des Tieres an der Ausstattung (Haare, Kratzspuren, Geruch). Dabei sind auch mögliche Allergien zukünftiger Gäste relevant.

Ein Ausdrücklicher Hinweis im Vorfeld durch den Vermieter ist nicht erforderlich, es obliegt im Zweifelsfall dem Urlauber zu erfragen, ob er sein Haustier mitnehmen darf (AG Laufen, Urt. v. 12.01.2017, Az.: 2 C 618/16).

Ferienwohnung Rechte

Stornierung Ferienwohnung Rechtslage

Wird durch einen Urlauber die Ferienwohnung aus persönlichen Gründen storniert, dann steht ihm für einen solchen Fall kein gesetzliches Rücktrittsrecht zur Verfügung. Eine Stornierungsmöglichkeit ist grundsätzlich nicht vorgesehen für solche Fälle. Durch § 537 Absatz 1 Satz 1 BGB wird regelt, dass ein Mieter, der selbst für den Nichtantritt der Reise verantwortlich ist, nicht von der Zahlung der vereinbarten Miete befreit werden kann. Es kann jedoch nach § 537 Absatz 1 Satz 2 zu einer Reduzierung des Mietpreises kommen. Das kommt dadurch zustande, dass sich der Vermieter der Ferienwohnung die ersparten Aufwendungen anrechnen lassen muss. Diese bewegen sich in der Regel im Bereich von 5 bis 10 Prozent.

Näher nachzulesen im Beitrag: Stornierung Ferienwohnung Rechtslage

Ferienwohnung gebucht Rücktritt

Eine Ferienwohnung gilt immer dann als verbindlich gebucht, wenn der Beherbergungsvertrag über das Ferienhaus oder die Ferienwohnung in schriftlicher oder auch in mündlicher Form von beiden Vertragsparteien geschlossen wurde. Wenn der Reisende also bei einem Vermieter eine Unterkunft bestellt und diese dem Vermieter zusagt, dann ist darin eine verbindliche Buchung zu sehen. Dies beinhaltet auch, dass keiner der Vertragspartner vom abgeschlossenen Vertrag zurücktreten kann, unabhängig davon, welche Gründe der Reisende für die Stornierung hat. Damit ist ein Rücktritt von der bereits getätigten Buchung der Ferienwohnung nicht möglich.

Weitere Informationen bei dem Beitrag: Ferienwohnung gebucht Rücktritt

Stornierung Ferienwohnung Gesetzliche Bestimmungen

Wird eine bereits gebuchte Ferienwohnung storniert, dann bekommt der Urlauber kaum Geld zurück. Ein gesetzliches Stornierungsrecht ist nicht gegeben. Ist der Urlauber also selbst dafür verantwortlich, dass er die Reise nicht antreten kann, dann ist er bei der Stornierung der Ferienwohnung nach wie vor dazu verpflichtet die Zahlung für die Ferienwohnung zu leisten. Der Vermieter der Ferienwohnung muss bei einer Stornierung durch den Urlauber dann jedoch die eingesparten Aufwendungen abziehen. In der Regel handelt es sich dabei aber nur um 5 bis 10 Prozent. In einigen Fällen ist der Anbieter der Ferienwohnung jedoch sehr kulant und verzichtet auf die Leistung Zahlung bei einer Stornierung.

Siehe auch: Stornierung Ferienwohnung Gesetzliche Bestimmungen

Stornierung Ferienwohnung Staffelung

Eine Stornierung der bereits gebuchten Ferienwohnung ist zwar möglich, jedoch in den meisten Fällen mit Kosten für den stornierenden Reisenden verbunden. Jedoch kann der Vermieter der Ferienwohnung selbst bei einer kurzfristigen Absage, wie etwa einen Tag vor der Anreise, mit wenig Aussicht auf Neuvermietung, nicht die Zahlung der vollen 100 Prozent des Mietpreises verlangen. So müssen Kosten, wie zum Beispiel für die Bereitstellung von Bettwäsche oder anteilige Strom- oder Heizungskosten, von der Stornierungsgebühr abgezogen werden müssen. Bei der Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses kann bei einer Stornierung pauschal in der Regel 10 Prozent des Mietpreises als angemessen betrachtet werden. Der Vermieter der Ferienwohnung kann damit bis zu maximal 90 Prozent der Miete für die Ferienwohnung vom Mieter verlangen.

Nachzulesen bei: Stornierung Ferienwohnung Staffelung

Ist die Buchung einer Ferienwohnung verbindlich?

Bei der Buchung von Ferienwohnungen von Privatanbietern findet das deutsche Mietrecht Anwendung. Das kann unter anderem dazu führen, dass bei einer Stornierung der Buchung der Ferienwohnung hohe Kosten auf den Verbraucher zukommen. Grundsätzlich gilt, dass die Miete für die Ferienwohnung auch dann bezahlt werden muss, wenn das Objekt durch den Reisenden gar nicht genutzt wird. Das geht aus § 537 BGB hervor. Wird eine Ferienwohnung bei einem privaten Vermieter gebucht, dann kann der private Vermieter beim Stornieren durch den Reisenden bis zu 90 Prozent des ursprünglichen Preises verlangen. Der Vermieter ist jedoch stets bei einer Stornierung dazu verpflichtet von der ursprünglichen Miete die Kosten abziehen, die er durch den Leerstand erspart, wie zum Beispiel Reinigungs- oder Energiekosten. Nach Treu und Glauben soll die Ferienwohnung in dem betreffenden Zeitraum durch den Vermieter anderweitig vermietet werden, wenn dies möglich ist. Gelingt dem Vermieter dies, dann muss der Vermieter den ursprünglichen Mietern das gezahlte Geld zurückerstatten. Die Beweislast, dass die Ferienwohnung anderweitig vermietet wurde, trägt jedoch der Verbraucher und nicht der Vermieter.

Siehe ausführlicher bei: Ist die Buchung einer Ferienwohnung verbindlich?

Stornierung Ferienwohnung durch Mieter

Schließt der Mieter mit einem privaten Eigentümer einen Vertrag über die Nutzung einer Ferienwohnung ab, dann kommt ein wirksamer Mietvertrag gem. §§ 535 ff. BGB zustande. Dieser abgeschlossene Mietvertrag kann nur außerordentlich durch den Mieter gekündigt werden, wenn eine feste Mietzeit vereinbart wurde zwischen den beiden Vertragsparteien. Für eine außerordentliche Kündigung muss jedoch stets ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 BGB vorliegen. Existiert ein solcher wichtiger Grund nicht, dann ist allerdings eine ordentliche Kündigung nur durch Einhaltung der Kündigungsfrist möglich. Liegt also für die Kündigung des Mieters kein wichtiger Grund vor, dann ist die Kündigung des Gastes als unwirksam anzusehen.

Siehe auch: Stornierung Ferienwohnung durch Mieter

Rückzahlung Anzahlung Ferienwohnung

Hat ein Urlauber eine Ferienwohnung gemietet und dafür bereits eine vereinbarte Anzahlung an den Vermieter entrichtet, dann kann der Urlauber diese getätigte Anzahlung nicht mehr zurückverlangen, wenn er aus eigenen Gründen vom Mietvertrag vorzeitig zurücktritt. Denn bei der Buchung einer Ferienwohnung wird ein Beherbergungsvertrag geschlossen und dieser kann nicht einseitig beendet werden. Der Mieter kann den Beherbergungsvertrag zwar trotzdem stornieren, bleibt in einem solchen Fall dann jedoch weiterhin zur Zahlung des Preises für die Ferienwohnung verpflichtet. In Abhängigkeit davon wie hoch die Anzahlung war, kann durch Einbehaltung der Anzahlung durch den Vermieter der Ferienwohnung bereits ein Teil der Kosten, die der Urlauber dem Vermieter bei Stornierung schuldet, abgedeckt werden.

Siehe bei: Rückzahlung Anzahlung Ferienwohnung

Stornierungsbedingungen Ferienwohnung Muster

Am besten verhält sich die Situation, wenn der Vermieter der Ferienwohnung die Stornierungsbedingungen schriftlich festhält und dem Mieter der Ferienwohnung diese zukommen lässt. So wissen beide Parteien genau, was in dem Fall einer Stornierung passiert und welche Rechte und Pflichten beiden Parteien in einem solchen Fall zustehen. Ein Muster um die Stornobedingungen für eine Ferienwohnung schriftlich festzuhalten, kann hier gefunden werden: Stornierungsbedingungen Ferienwohnung Muster..

Stornorechnung Ferienwohnung Muster

Obwohl die Buchung einer Ferienwohnung stets für beide Vertragsparteien verbindlich ist und sich keine der beiden Vertragsparteien einseitig davon lösen kann, kommt es trotzdem zu Stornierungen von bereits getätigten Buchungen. In einem solchen Fall steht dem Vermieter der gebuchten Ferienwohnung das Recht zu Stornokosten von dem Mieter zu verlangen. Bei den Stornokosten handelt es sich um Stornierungsgebühren, welche dadurch zustande kommen, dass nicht in Anspruch genommene Dienstleistungen, welche von einem Kunden verbindlich gebucht wurden und dann kurzfristig oder gar nicht abgesagt wurden und dadurch dem Leistungsgeber wie einem Hotel oder einer Reisegesellschaft Kosten entstanden sind. Bei den Stornierungsgebühren handelt es sich somit um eine Entschädigung für einen tatsächlich angefallenen Schaden. Wie genau die Stornokosten ein einer Stornorechnung verbucht werden müssen und welche Arten von Stornorechnungen existieren, kann hier nachgelesen werden: Stornorechnung Ferienwohnung Muster..

Kann man Airbnb stornieren?

Bei Airbnb handelt es sich um ein in 2008 im kalifornischen Silicon Valley gegründeten Community-Marktplatz für die Buchung und Vermietung von Unterkünften, einem Computerreservierungssystem ähnelnd. Es ist sowohl für private als auch für gewerbliche Vermieter möglich ihr „Zuhause“ oder einen Teil davon unter Vermittlung des Unternehmens zu vermieten. Oftmals kann bei der Buchung eines Hotels oder einer Ferienwohnung die bereits getätigte Buchung nicht ohne Weiteres storniert werden. Anders als viele andere Buchungsportale gibt Airbnb den Buchenden die Möglichkeit die gebuchte Unterkunft jederzeit vor und sogar während der Reise zu stornieren. Welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen, wie genau die Stornierung vorzunehmen ist und welche eventuellen Kosten damit verbunden sein können, kann genauer hier nachgelesen werden: Kann man Airbnb stornieren?

Weitere Informationen

OLG MünchenZMR 1993, 524; LG RavensburgZMR 1993, 224, 225; LG Düsseldorf ZMR 1990, 379; MünchKomm-BGB/Tonner, 6. Aufl. § 651a Rn. 28; ders., NJW 1981, 1921, 1925; Staudinger/Staudinger, BGB [2016] § 651a Rn. 32; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. Mai 1980 - VII ZR 158/79 , BGHZ 77, 116, 121 f. ), allerdings schon dann nicht mehr, wenn der Vertragspartner des Urlaubers sich darauf beschränkt, die Verpflichtung zur Verschaffung einer Ferienwohnung für einen bestimmten Zeitraum zu übernehmen. Ein derartiger Vertrag ist Werkvertrag ( BGH, Urteil vom 18. Oktober 1973 - VII ZR 247/72 , BGHZ 61, 275, 279 ; Staudinger aaO Rn. 33), auf den jedoch die Bestimmungen des Reisevertragsrechts entsprechende Anwendung finden ( BGH, Urteile vom 23. Oktober 2012 - X ZR 157/11 , NJW 2013, 308 Rn. 25; vom 9. Juli 1992 - VII ZR 7/92 , BGHZ 119, 152, 161 ff. ; anders Staudinger aaO Rn. 33 f.). Er unterfällt auch nicht dem in § 3 Nr. 1 Satz 1 AVB verwendeten Begriff der "Pauschalreise".

Siehe auch